Should Everyone Try to Prepay their Home Loans Fast?क्या सभी को अपने गृह ऋण का शीघ्र भुगतान करने का प्रयास करना चाहिए?
आप 20-25 साल का होम लोन लेते हैं और फिर आप जल्द से जल्द इससे छुटकारा पाना चाहते हैं। और ऐसा करने के लिए, आप नियमित रूप से प्रीपेमेंट करना शुरू कर देते हैं। मैंने कई बार सबसे अच्छी होम लोन प्रीपेमेंट रणनीतियों के बारे में लिखा है और निष्पक्ष रूप से कहें तो प्रीपेमेंट में कुछ भी गलत नहीं है।
आखिर कौन नहीं चाहता कि लोन के बोझ से मुक्ति मिले?
लेकिन क्या हर किसी के लिए होम लोन का प्रीपेमेंट शुरू करना समझदारी है?
Should Everyone Try to Prepay their Home Loans Fast? क्या सभी को अपने गृह ऋण का शीघ्र भुगतान करने का प्रयास करना चाहिए?
इसका जवाब है नहीं।
और यह इस (गणितीय) तथ्य के बावजूद है कि होम लोन प्रीपेमेंट ब्याज के बोझ (यानी चुकाया गया कुल ब्याज) को काफी हद तक कम करने में मदद करता है और इस तरह घर की वास्तविक ज़मीनी लागत को कम करता है।
प्रीपेमेंट कैसे लागत को कम करने में मदद करता है, इसका एक सरल उदाहरण देना उपयोगी होगा।
मान लीजिए आपने 1 करोड़ रुपये का घर खरीदा है। आपने डाउनपेमेंट के तौर पर 20 लाख रुपये का भुगतान किया और 8.5% पर 20 साल के लिए 80 लाख रुपये का होम लोन लिया। आपके घर की ज़मीनी कीमत (सरलता के लिए पैसे के समय मूल्य को अनदेखा करते हुए) 1.86 करोड़ रुपये है (जो 20 लाख रुपये डाउनपेमेंट + 80 लाख रुपये होम लोन मूलधन + 20 वर्षों में ब्याज भुगतान में 86.8 लाख रुपये है)।
अब मान लीजिए कि आपने हर साल 2 लाख रुपये अतिरिक्त प्रीपेमेंट किए। इस मामले में, कम किए गए 14 साल के कार्यकाल में चुकाया जाने वाला ब्याज बहुत कम यानी 51 लाख रुपये होगा। इसलिए प्रीपेमेंट के मामले में आपके घर की ज़मीनी कीमत कम हो जाती है।
वापस इस बात पर आते हैं कि हर किसी को आक्रामक तरीके से होम लोन का प्रीपेमेंट क्यों नहीं करना चाहिए।
जो लोग अलग-अलग कारणों से होम लोन का प्रीपेमेंट करने के लिए बहुत जुनूनी हो जाते हैं (जैसे 25 साल के होम लोन को 10 साल से कम समय में चुकाने की कोशिश करना), वे इस तथ्य को भूल जाते हैं (या अनदेखा कर देते हैं) कि जीवन में और भी कई चीजें हैं जिनके लिए पैसे की ज़रूरत होती है:
अगर आप घर खरीदने में अपनी सारी बचत खर्च कर देते हैं और फिर होम लोन का प्रीपेमेंट करने के लिए अपना सारा मासिक अधिशेष भी खर्च कर देते हैं, तो आपके पास कोई बफर नहीं बचेगा। और बफर किसके लिए? वित्तीय आपात स्थितियाँ। ये आपके पास आपातकालीन निधि होने का इंतज़ार नहीं करती हैं। इसलिए, अगर आपके पास आपातकालीन निधि नहीं है, लेकिन आप अपने होम लोन का प्रीपेमेंट करना चाहते हैं, तो कृपया यह गलती न करें। कृपया अपने आपातकालीन निधि के लिए बचत करना शुरू करें।
साथ ही, अगर आपके पास पहले से ही आपातकालीन निधि है और आप इसका इस्तेमाल प्रीपेमेंट के लिए करना चाहते हैं, तो भी सलाह यही है कि ऐसा न करें। होम लोन का आंशिक प्रीपेमेंट करने के लिए आपातकालीन निधि का इस्तेमाल करने की गलती कभी न करें। मेरे एक करीबी रिश्तेदार ने भी यही किया था और जब उनका अचानक बड़ा खर्चा आया, तो उन्हें हम परिवार के सदस्यों से उधार लेना पड़ा।
Should Everyone Try to Prepay their Home Loans Fast? क्या सभी को अपने गृह ऋण का शीघ्र भुगतान करने का प्रयास करना चाहिए?
एक बार जब उपरोक्त पहलू से निपटा जाता है, तो फिर से आप प्रीपेमेंट शुरू करने के लिए प्रेरित हो सकते हैं। लेकिन रुकिए। पहले दूसरी चीज़ें हैं।
हो सकता है कि आपके कुछ वित्तीय लक्ष्य तत्काल न हों, जैसे कि आपके 7 साल के बच्चे की उच्च शिक्षा का लक्ष्य। उसके ग्रेजुएशन की शुरुआत 10 साल में होगी और इसलिए, हो सकता है कि आपको इसके लिए बचत करने का मन न हो और इसके बजाय आप पहले होम लोन प्रीपेमेंट से निपटें। लेकिन यह लंबी अवधि में महंगा पड़ सकता है।
और ऐसा इसलिए है क्योंकि हर महीने/साल के साथ जब आप बचत में देरी करते हैं, तो आपको इन लक्ष्यों को पूरा करने के लिए मुद्रास्फीति के कारण बाद में और अधिक पैसे बचाने होंगे। मान लीजिए कि आप 10 साल के समय में उच्च शिक्षा के लिए 50 लाख रुपये बचाना चाहते हैं। अगर आप आज शुरू करते हैं, तो लगभग 10-12% औसत रिटर्न के हिसाब से आपको हर महीने 22-25,000 रुपये निवेश करने होंगे। लेकिन अगर आप 5 साल की देरी करते हैं, तो उसी लक्ष्य तक पहुँचने के लिए आपको हर महीने 58-60,000 रुपये निवेश करने होंगे। इसलिए, बच्चे की शिक्षा जैसे महत्वपूर्ण लक्ष्य के लिए, सिर्फ़ इसलिए बचत में देरी करना क्योंकि आप पहले होम लोन चुकाना चाहते हैं, आपकी लक्ष्य योजना को पटरी से उतार सकता है!
रिटायरमेंट के लिए बचत करना एक और महत्वपूर्ण लक्ष्य है, लेकिन दुख की बात है कि इसे वह महत्व नहीं मिलता जिसके वह हकदार है। यहाँ भी, इसे पीछे रखना स्वाभाविक है क्योंकि यह भविष्य में बहुत दूर है। लेकिन उपरोक्त लक्ष्य की तरह, रिटायरमेंट का गणित भी इसी तरह काम करता है और जितना अधिक आप इसमें देरी करेंगे, आपको अंततः शुरू करने पर उतनी ही अधिक बचत करनी होगी। अब मान लीजिए कि आप अच्छी कमाई करते हैं और उपरोक्त सभी बिंदुओं पर विचार करने के बाद भी आपके पास अभी भी पैसे बचे हैं। तब आपको क्या करना चाहिए?
इस मामले में, आपको सबसे पहले अपने अंदर झाँकना होगा और अपनी जोखिम उठाने की क्षमता का आकलन करना होगा।
अगर आप रूढ़िवादी व्यक्ति हैं, तो आप प्रीपेमेंट करना शुरू कर सकते हैं। इससे चीजें सरल रहेंगी और आप शांत रहेंगे। ज़्यादा जोखिम उठाने वाले लोगों के लिए दूसरा विकल्प यह है कि वे इस अतिरिक्त पैसे को कहीं और निवेश करें, जहाँ आपको कर-लाभ के बाद होम लोन दरों की तुलना में बेहतर रिटर्न मिल सकता है। यह न केवल आपके रिटर्न को बेहतर बनाने में मदद करेगा, बल्कि आपको एक तरह का बफर बनाने में भी मदद करेगा जिसका उपयोग आप भविष्य में बड़े प्रीपेमेंट (या एकमुश्त लोन बंद करने) के लिए कर सकते हैं, अगर होम लोन दरें बढ़ती हैं और महंगी हो जाती हैं।Should Everyone Try to Prepay their Home Loans Fast?
लेकिन जैसा कि मैंने कहा, यह दृष्टिकोण और निवेश करना बनाम लोन का प्रीपेमेंट करना हर किसी के लिए नहीं है, और केवल उन लोगों के लिए उपयुक्त है जिनकी जोखिम उठाने की क्षमता ज़्यादा है।Should Everyone Try to Prepay their Home Loans Fast?